Inversión
Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad en alquiler
Yield bruto, yield neto y ROI a 10 años: las tres fórmulas que aplicamos cuando un cliente nos pregunta si una propiedad rinde, con un ejemplo de cierre.
La gran mayoría de quienes compran su primera propiedad para alquilar solo miran un número: la renta mensual. Es el principio del error. Te dejamos las tres fórmulas que usamos para evaluar si una propiedad rinde de verdad.
1. Yield bruto
Es el primer filtro. Indica qué porcentaje del precio recuperás cada año, sin descontar nada:
Yield bruto = (Renta mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100
En el GAM, un yield bruto saludable para apartamentos en alquiler residencial anda entre 7% y 10%. Si te da menos, probablemente sobrepagás. Si da más, validá la zona y el estado.
2. Yield neto
Acá empieza el cálculo real. Restamos los gastos operativos:
Yield neto = (Renta anual − Gastos anuales) ÷ Precio de compra × 100
Los gastos típicos para una propiedad residencial:
- Cuota condominal: 100% si no se factura aparte al inquilino.
- Impuesto sobre bienes inmuebles: 0.25% del valor declarado anualmente.
- Mantenimiento y reparaciones: regla práctica, 1% del precio por año.
- Vacancia: presupuestá 1 mes al año (8.3%) como mínimo, aún en zonas con demanda alta.
- Comisión del administrador (si delegás): típicamente 1 mes de renta al año.
- Seguros: contenido y responsabilidad civil — útiles aunque no obligatorios.
Un yield neto realista en el GAM cae entre 5% y 7%. Por debajo de 4%, el cash flow no compensa la iliquidez del activo.
3. ROI total a 10 años
El yield mide cash flow. El ROI total incluye la apreciación esperada:
ROI total = Cash flow acumulado + Plusvalía estimada − Costos de salida
En zonas con desarrollo activo, la plusvalía histórica ronda 3%–5% anual, pero hay ciclos. Modelá tres escenarios (pesimista, base, optimista) antes de decidir.
Ejemplo concreto
Apartamento de 2 hab en San Rafael de Escazú:
- Precio: USD 175.000
- Renta: USD 1.200/mes amueblado
- Cuota condominal: USD 120/mes (asumida por el dueño)
- Mantenimiento estimado: USD 1.750/año
- Vacancia: 1 mes/año
Yield bruto: (1.200 × 12) ÷ 175.000 = 8.2%
Yield neto: (14.400 − 1.440 − 1.750 − 1.200) ÷ 175.000 = 5.7%
Suficiente para entrar — pero no espectacular. Toda la diferencia está en negociar el precio de entrada un 5%–8% más bajo.
Las cifras son referenciales. Tu propiedad específica puede rendir mejor o peor dependiendo de condición, ubicación y momento del ciclo.