Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad en alquiler

La gran mayoría de quienes compran su primera propiedad para alquilar solo miran un número: la renta mensual. Es el principio del error. Te dejamos las fórmulas que usamos para evaluar si una propiedad rinde de verdad — incluyendo los impuestos que casi nadie suma.

En resumen: para saber si una propiedad rinde, calculá el yield bruto (renta anual ÷ precio de compra), restá gastos e impuestos para el yield neto, y sumá la plusvalía para el ROI a 10 años. En el Gran Área Metropolitana, un yield neto realista antes de impuestos ronda 4%–6%, y el impuesto sobre la renta de alquiler (~12.75% efectivo) lo baja casi un punto porcentual más.

1. Yield bruto

Es el primer filtro. Indica qué porcentaje del precio recuperás cada año, sin descontar nada:

Yield bruto = (Renta mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100

En el GAM, un yield bruto residencial sano anda entre 5% y 8%. Los alquileres vacacionales (Guanacaste, Jacó, zonas turísticas) pueden superar el 8%–12% en temporada alta, pero con más vacancia, gestión y costos. Si tu número da muy por debajo de 5%, probablemente sobrepagás; si da muy por encima, validá la zona y el estado de la propiedad.

2. Yield neto

Acá empieza el cálculo real. Restamos los gastos operativos:

Yield neto = (Renta anual − Gastos anuales) ÷ Precio de compra × 100

Los gastos típicos de una propiedad residencial:

GastoCuánto presupuestar Cuota condominal100% si no se la factura aparte al inquilino Impuesto sobre bienes inmuebles0.25% del valor declarado al año (lo cobra la Municipalidad) Mantenimiento y reparaciones~1% del precio por año (regla práctica) Vacancia1 mes al año mínimo (~8.3%), aún en zonas con demanda Administración (si delegás)~1 mes de renta al año, o 8%–10% mensual Seguroscontenido + responsabilidad civil (recomendados)

Un yield neto realista en el GAM, antes de impuestos, cae entre 4% y 6%. Por debajo de 4%, el cash flow no compensa la iliquidez del activo.

3. ¿Qué impuestos paga un alquiler en Costa Rica?

Este es el paso que convierte un yield "lindo" en uno real. Tres tributos:

• Impuesto sobre bienes inmuebles: 0.25% anual del valor declarado. Ya va en la tabla de arriba.
• Impuesto sobre la renta de alquileres: la renta tributa al 15% sobre el 85% de lo que cobrás (hay una deducción automática del 15% sin necesidad de facturas) → un ~12.75% efectivo de la renta bruta. Se declara mensualmente (sistema TRIBU-CR desde octubre 2025). Podés optar por el régimen tradicional y deducir gastos reales si te conviene.
• Impuesto solidario (casas de lujo): si el valor de la construcción supera los ₡145 millones (umbral 2025), pagás una tarifa escalonada (0.25% a 0.55%) sobre el valor total de construcción más terreno, a más tardar el 15 de enero.

El impuesto de renta sobre el alquiler es el que más sorprende: puede bajarte el yield neto un punto porcentual entero. Sumalo siempre.

4. ROI total a 10 años

El yield mide cash flow. El ROI total incluye la apreciación esperada:

ROI total = Cash flow acumulado + Plusvalía estimada − Costos de salida

En zonas con desarrollo activo, la plusvalía histórica ronda 3%–5% anual, pero hay ciclos. Modelá tres escenarios (pesimista, base, optimista) antes de decidir. Para elegir dónde, mirá las mejores zonas para invertir.

5. El efecto del apalancamiento

Si financiás, el yield sobre tu dinero (cash-on-cash) cambia. Pongamos que ponés 30% de inicial: tu retorno se calcula sobre esa entrada, no sobre el precio total. Si la renta neta cubre la cuota y sobra, el apalancamiento amplifica tu rendimiento; si no la cubre, amplifica la pérdida. La regla: que la renta neta (después de impuestos) cubra cómodamente la cuota antes de apalancarte. Repasá las condiciones de crédito en nuestra guía para comprar.

Ejemplo concreto

Apartamento de 2 hab en San Rafael de Escazú:

• Precio: USD 175.000
• Renta: USD 1.200/mes amueblado (USD 14.400/año)
• Cuota condominal: USD 1.440/año (asumida por el dueño)
• Mantenimiento estimado: USD 1.750/año
• Vacancia: 1 mes/año (USD 1.200)

Yield bruto: 14.400 ÷ 175.000 = 8.2%

Yield neto (antes de impuestos): (14.400 − 1.440 − 1.750 − 1.200) ÷ 175.000 = 5.7%

Impuesto de renta sobre el alquiler (~12.75% de 14.400 ≈ 1.836): yield neto después de impuestos ≈ 4.7%.

Suficiente para entrar — pero no espectacular, y ese 4.7% es el número honesto. Toda la diferencia está en negociar el precio de entrada un 5%–8% más bajo. ¿Dudás entre alquiler tradicional o vacacional? Comparalos en Airbnb vs alquiler tradicional.

Las cifras son referenciales y los porcentajes de impuestos están sujetos a cambios y a tu situación particular. El cálculo tributario definitivo debe hacerlo un contador o asesor fiscal. Tu propiedad puede rendir mejor o peor según condición, ubicación y momento del ciclo. Fuentes: Dirección General de Tributación (TRIBU-CR), arancel y normativa vigente, y análisis de bufetes y portales inmobiliarios de CR (2025).