Guías
Errores comunes al comprar una propiedad en Costa Rica y cómo evitarlos
Los 7 errores que vemos repetirse cada mes al cerrar compraventas — desde no pedir certificación registral fresca hasta subestimar los gastos de cierre.
Después de años acompañando cierres en Costa Rica, los errores son recurrentes. La mayoría son baratos de evitar y caros de corregir. Te dejamos los siete que más vemos.
1. Confiar en una certificación registral vieja
Un PDF emitido hace 6 meses no protege contra una hipoteca registrada anteayer. Pedí siempre una certificación con menos de 30 días, y si el cierre se atrasa más de un mes, pedí una nueva. El Registro Nacional cobra apenas unos miles de colones — es seguro barato.
2. Subestimar los gastos de cierre
El precio publicado no es lo que vas a pagar. Sumá entre 3% y 4% en honorarios legales, timbres, impuesto de traspaso e inscripción. Sobre una propiedad de USD 200.000, son USD 6.000–8.000 adicionales. Si no los tenés líquidos, el deal aprieta justo cuando no te conviene.
3. No verificar la cuota condominal real
"La cuota es de ₡85.000 mensuales" es lo que te dice el vendedor. Lo que importa: pedí estados financieros del condominio del último año, las actas y el plan de gastos. Si hay una cuota extraordinaria aprobada para cambiar el techo del edificio, vos la heredás al firmar.
4. No leer la totalidad del contrato de promesa
El contrato de promesa es vinculante. Si dice que el depósito no se devuelve cuando la due diligence revela problemas, lo perdés. Hacé que tu abogado redacte las cláusulas de protección: condicionar el cierre a financiamiento aprobado, a certificación registral limpia y a que el plano coincida con la propiedad real.
5. Inspeccionar la propiedad solo una vez, con sol
Goteras, drenaje, ruido del vecindario y olores aparecen en momentos específicos. Visitá al menos tres veces: una de día, una de noche, una con lluvia. Una propiedad que se ve bien en Instagram puede revelar otro perfil un lunes a las 11pm.
6. Comparar solo con propiedades del mismo agente
Si los únicos comparables que te muestran salen del mismo broker, el precio puede estar viciado. Pedile a tu agente comparables verificables del portal público (encuentra24, Mercadolibre, MLS si aplica) y mirá precios por m². Una diferencia del 10%+ contra zona pide explicación.
7. Apurarse por presión emocional
"Hay otra oferta", "tenés que decidir hoy" — frases típicas. A veces son ciertas, a veces no. La regla útil: dormir una noche siempre. Si la oportunidad es real, sobrevive 24 horas. Si no, te ahorraste un problema.
Checklist rápido antes de firmar
- Certificación registral < 30 días
- Plano catastrado coincide con la propiedad real
- Estados financieros del condominio del último año
- Recibos de servicios y cuota condominal al día
- Impuesto sobre bienes inmuebles al día
- Sin cuotas extraordinarias pendientes
- Tres visitas, en tres momentos distintos
La verificación legal y registral debe hacerse con documentación actualizada antes de firmar cualquier contrato.