Qué revisar antes de firmar un contrato de alquiler o compraventa

El momento de firmar es el peor para descubrir un problema. Toda revisión seria se hace antes — y se documenta. Te dejamos la lista que aplicamos a cada cierre.

Para compraventa

Identidad del vendedor

Pedí cédula de identidad o pasaporte vigente y verificá que el nombre coincida exactamente con el inscrito como propietario en el Registro Nacional. Si la propiedad está a nombre de una sociedad, pedí personería jurídica vigente y el acta donde se autoriza la venta.

Estado registral

• Certificación literal del Registro Nacional con menos de 30 días.
• Sin gravámenes (hipotecas, anotaciones, embargos).
• Sin afectaciones (servidumbres, derechos de paso) que limiten el uso.
• El plano catastrado debe coincidir con la propiedad física.

Deudas asociadas

• Impuesto sobre bienes inmuebles municipal al día.
• Servicios (agua, electricidad, gas si aplica) al día.
• Cuota condominal al día + certificación del administrador.
• Sin cuotas extraordinarias aprobadas pendientes de pago.

Cláusulas críticas en la promesa

• Plazo de cierre realista (típicamente 45–90 días).
• Condiciones suspensivas: financiamiento aprobado, due diligence sin observaciones, plano y registro consistentes.
• Trato del depósito si una condición falla.
• Quién paga qué de los gastos de cierre.

Para alquiler

Identidad y representación

Si firmás con una inmobiliaria, confirmá que tiene poder vigente del propietario. Si firmás directo, validá que la persona realmente sea el dueño (mismo nombre que en el Registro).

Plazo y normativa aplicable

El plazo legal mínimo para alquiler residencial en Costa Rica es de tres años con prorroga, según la ley. Cualquier "contrato de 12 meses sin renovación" es nulo. Si vivís en una propiedad y el contrato dice 12 meses, igual aplica el plazo legal.

Depósito y garantía

• Monto: típicamente 1 mes de depósito + 1 mes adelantado.
• Devolución: condiciones claras de cuándo y bajo qué reglas.
• Retención: solo por daños cuantificables, no por uso normal.

Servicios y gastos

• Qué incluye la renta (cuota condominal, agua, internet).
• Quién paga el IVA si la propiedad es comercial.
• Reglas para mascotas, modificaciones, subarriendo.

Cláusula de salida

Antes de firmar, leé qué pasa si necesitás romper el contrato. La salida anticipada típicamente conlleva penalidad — pero el monto debe ser razonable y proporcional.

El paso que no te podés saltar

Antes de firmar cualquier contrato, fotocopiá todos los documentos y enviáselos a tu abogado. Una revisión legal de 200 USD puede ahorrarte un problema de 20.000.

Información general. Cada caso tiene particularidades que debe analizar un profesional legal.